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小产权房价格升值引发合同纠纷不断
耒阳房产网 www.880734.com 更新:2011-04-07 来源:21世纪经济报道

一边是为了进城卖掉赖以生存的宅基地房产的村民,一边是难以承受城市高房价而购买小产权房的城市居民,小产权房买卖的泛滥和不规范,正让不少人头痛不已。尤其是在所涉房产价值大幅飙升的背景下,相关的纠纷层出不穷。

在上海市奉贤区奉城镇新民村(曾用名“一致村”),短短几年间,就有约80多户村民卖掉了宅基地上的小产权房,而买家多为上海市区居民,现众多卖房村民后悔了,纷纷向法院起诉诉求当年交易合约无效、收回房屋。

3月30日,奉贤区人民法院第二次开庭审理相关案件,但尚未作出判决。据本报记者独家获悉,仅整个奉城镇地区类似的小产权房交易不下千户,更多的交易双方都在关注着这几桩案子的判决结果,但关于小产权房纠纷目前尚无专门的法律可以完全适用,法院的压力也在于此。

然而,小产权房的炒卖还在大规模继续。

小产权房价值:今非昔比

奉贤区奉城镇一致村的大量小产权房买卖,集中发生在2002年前后。邹亚凡夫妇称,他们2002年经朋友介绍先后购买了一致村230号、242号两套小产权房。原房主现要求收回房屋已并向法院起诉。

据邹亚凡介绍,他们先后以6.5万元和3.6万元分别购买了两套小产权房,单套建筑为200-300平方米,一套居住,一套用作夫妇俩开办的木器工艺品雕刻厂的工作场地。当年邹亚凡是将自己居住在陆家嘴地区产权房卖掉,用以支付两套小产权房的房款。“若被收回,经济损失不言而喻,更重要的是,我们就没有了住处。”

据记者了解,目前,除了邹亚凡夫妇两套小产权房的纠纷外,还有包括一致村241号、爱民村315号、一致村1423号等小产权房,原卖房村民已经向法院提起“要求协议无效、原价收回房屋”诉讼。

村民试图收回房屋的原因,除了小产权房确实在这几年中升值明显外,另一个不容忽视的原因是,上海郊县近几年大规模动迁推进迅速,奉贤区也不例外,动迁补偿显然是各方最为关心的利益所在。

炒卖小产权房泛滥

除了可能存在的动迁因素外,小产权房买卖炒作本身在当地也相当盛行。

另据邹亚凡等购房者的联名信陈述,要赎回房屋的村民有着共同的特点:卖掉农村房子后都在城镇买了商品房;都另有其他宅基地建房出租;想原价赎回已售小产权房,并准备再次以高价出售。

记者在当地的中介看到,更多的小产权房交易并没有因为类似的纠纷而停止,更多的小产权房出现在当地房产中介,堂而皇之明码标价“挂牌”出售。其中一家中介门店,除了产权房、商品房之外,该中介还特地表明安置房、集资房、农民房均是该店的主要交易服务物业类型,而几十张本地小产权房实景照片悬挂在门店显眼处。

记者还获悉,更有甚者,个别还在诉讼审理中的小产权房,已经悄然被推向了二手市场,标价则比此前翻了数番。类似的典型小产权房炒卖行为,在当地并不罕见。

“小产权房炒卖的市场不小。”一位曾经运作过小产权房交易的资深中介人士告诉记者,随着城市商品房价格不断上涨,越来越多城市居民丧失了购买普通商品房的能力,而居住困难又实际存在,不少市民会将目光转向尽管性质不同但相对价格便宜的小产权房,解决居住问题。

记者在采访中也发现,除了上述为居住问题退而求其次的小产权房买家外,也有不少专业炒作小产权房的买家进行倒卖。还有一部分买家则是奔着未来的拆迁补偿投机小产权房。

而作为业出售小产权房的当地村民一方,相当一部分村民已实际脱离农村生活,或已经在城市买房或打算在城市买房需要资金,出售小产权房是不少人的选择。

公开的秘密是,不止上海,类似的情况在全国许多地方也存在,随后的纠纷也极为类似。

无法可依?

邹亚凡夫妇当年买的小产权房,均由双方签订房屋买卖合同,并据其提供的材料,还有当地相关属于政府部门出具的见证书。

在2002年签订相关的房屋买卖合同上,交易的原因表述为“为调剂房屋余缺,双方自愿达成房屋交易”,合同正本三份,买卖双方和见证处各执一份,副本二份,送房屋管理部门及规划部门备案。[Page]

当年出具见证书的是奉城镇法律服务所,并有该所见证收费的专用收据。据邹亚凡表示,当年其他的大部分小产权房买卖,都是经过类似的方式实现的。

但现在看来,这样的交易合同和见证,其法律效力尤为有限。背后的真正原因,或许就在于类似的小产权房纠纷,缺乏专门的法律可以参考。

在上海,唯一让这一系列小产权房纠纷有针对性法律参考的材料,是2004年初由上海市高级人民法院一份“关于印发《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》的通知”(沪高法民一20044号)文件。邹亚凡夫妇认为纠纷适用于该意见的第二条“对于将房屋出售给本乡(镇)以外人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。”另外,根据第四条“对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同已实际履行完毕,且购房人已实际居住使用该房屋的,对合同效力暂不表态,实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则,承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利”,同样也不应收回房屋。

记者了解到,北京市高院的一份针对小产权房纠纷的会议纪要也指出“要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响,尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失”,避免单纯判决腾退房屋造成“案结事起”的后果。

据了解,法院方面从调解出发,曾提出“房屋使用协议维持现状至动迁为止,一旦动迁,宅基地土地补偿费归原卖房村民所有”的意见,但尚未落实。

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