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专家: 现在说楼市崩盘还早了点
耒阳房产网 www.880734.com 更新:2014-05-25 来源:北青网

  近期,关于楼盘降价的消息此起彼伏,就连一向被人们认为绝对不会降价的北京也被传出有部分项目在大幅降价促销,一时间关于楼市即将出现拐点的论调又重新出现在市场上。

  但是,在人们对楼市的走向越来越悲观时,近期央行发文督促商业银行支持首套房贷,以及北京农商行等银行重新推出房贷8.5折优惠的举动,又让人们重新对楼市未来的发展方向充满希冀。

  那么,目前充斥在楼市中的降价行为还能持续多久?楼市的拐点是否即将到达?针对目前这些人们比较关心的问题,记者采访了北京市房地产协会秘书长陈志、高策地产服务机构董事长陶红兵等业内人士。据他们介绍,虽然目前楼市现状确实不太乐观,但并没有外界传言得那样糟,杭州楼盘降价、万科降价等常被用于唱衰楼市的几个典型降价案例都不成立。

  楼市崩盘尚早

  几个典型降价案例属个例

  目前,在越来越多的楼盘都开始加入打折促销的行列之后,人们又开始议论我国的房地产拐点即将到来。那么,事实究竟如何?我国目前的房地产市场到底有无崩盘的危险?对此,北京房地产协会秘书长陈志,以及高策地产服务机构董事长陶红兵等业内人士似乎并不认同。

  据陶红兵介绍,从去年下半年到现在,很多媒体都在说房地产要崩盘,他们论证这一观点的论据主要有以下几个经典案例:杭州楼市降价、北京万科降价、双井的某二手房降了100多万元。从表面上来看,确实是这么回事,但是稍微深挖一下就会发现,事实根本不是这样。

  其实,杭州降价的那个项目已经开发到了第五期,属于尾盘,需要甩货回笼资金,再去拿新的地块。在这种情况下,降价15%进行促销很正常。据易居调查数据显示,我国4月份之前,只有7个项目是真降价,其他的项目都是假降价,很多项目推出的特价房其实就一两套,其他的房源还是原价。

  此外,万科长阳项目的降价事件也是如此。该项目原先预计卖26000元/平方米,可实际卖21500元/平方米,下降20%。其实,这不算降价。

  首先,预期卖26000元/平方米并不是真实的售价,而且该项目去年的售价才21000元/平方米,而且还是精装。今年万科将精装改为了毛坯,可是价格依旧卖21500元/平方米,比去年还高,而且还是当天日光。这正说明了市场需求的强大,主要价格和去年差不多,基本上销售就不成问题。

  据陶红兵介绍,双井那套二手房确实降了100多万元。但是,在同一个小区中,东西朝向和南北朝向的房售价不一样,而且,面向中心花园的房源和临街有噪音的房源售价也不一样,存在10%—20%的差价很正常。而该房源正是东西朝向、临街的房源。而且,该房源还不满足“购买满五年,且是唯一住房”这一条件,比那些“购买满五年,且是唯一住房”的房源多了七八十万元的税费,如果不降价100多万元根本卖不出去。

  去年是过热

  今年属于回归正常

  除了几个人们常用来论证楼市即将出现拐点的案例不足为信之外,在陶红兵看来,现在的市场形势根本就不能称为衰退,而是回归正常。

  据陶红兵介绍,今年1—4月份北京的住房成交量同比下降了40%,很多媒体据此判断北京的楼市在下滑,但是很少有人去注意,2013年的1—4月份北京的住房成交量同比上涨了70%,在此基础上下降30%没有什么不正常。只能说去年北京的楼市属于过热,今年是真正回归正常。

  此外,很多人喜欢把中国和美国、日本等国家相比,认为中国的房价已经超过美国和日本,很不正常。其实,中国和美日的国情都不同,不能据此就判断中国楼市有泡沫。

  陶红兵表示,中国的人口是美国的5倍,但是我国可居住的国土面积与美国相比少之又少。而且美国的城镇化早在百年前已完成,但是中国的城镇化目前才达到50%,依然有很长的一段路要走。所以,我国的房价比美国贵是很正常的一件事情,不能据此就认为我国的楼市就存在泡沫。[Page]

  库存属于变量

  不能据此判断市场状况

  同样,在北京市房地产协会秘书长陈志看来,虽然我国房地产行业在今年1-4月份的表现不够好,销量在下滑,但是人们依据库存量的多少来判断楼市健康状况的方法不科学。

  据陈志介绍,从行业景气度来看,今年1-4月份,房地产行业并不属于景气,而是处于景气与不景气之间徘徊的状态。最明显的事实是,目前房地产行业最重要的一项指标——交易量在下滑。近期,我们把我国房地产行业近4年的交易量进行了统计和对比后发现,目前我国的住房交易量比近四年的交易量平均数略低,虽然这并不能反映出我国房地产行业目前的状况很坏,但至少说明不好。

  虽然承认目前中国楼市的市场状况不容乐观,但陈志却并不认同,目前很多人依据新建商品房销量下降,库存攀升这一事实来判断楼市即将出现拐点。

  陈志表示,现在很多媒体都在报道北京的新建商品房库存已经突破了7万套,创下近13个月来新高,据此分析我国的楼市即将面临拐点。但是他认为,人们在判断房地产行业是好是坏时,不能只看库存这一个指标。

  因为库存指标是动态的,当预售许可证的发放速度在加快,市场的去化速度在减慢时,库存量就上来了。其实,想要减少库存量很简单,政府只要少发放点预售许可证,市场上的销售速度加快一些就行了。这是一个必然的结果,除非目前市场上的库存都是卖不出去的产品,但这显然不可能。所以,人们在判断目前我国的房地产市场是否要崩盘时,不能简单的依据库存量的多少而下结论。

  在唱衰楼市的同时,也有部分专家预言现在已经到了出手购买的窗口期。那么,在市场依旧未能明朗的情况下,现在购房者适合出手购房吗?在陈志看来,现在的确处于购房的窗口期。

  据陈志分析,未来我国的房地产市场应该是一种“两翼齐飞”的局面,第一翼就是,刚需购房人群的快速入市,以及刚需类产品以价换量的态势在确立,现在很多房企都在快跑或者准备快跑。另外一个翼就是,改善型需求人群在未来的两三个月内可能会逐步回归市场,因为随着我国货币政策的调整,或者适度量化宽松政策的实行,会给买房人带来更多的便利。

  以前购房者之所以观望情绪很浓,一个很重要的原因就是货币政策紧缩,以及银行对于房贷审贷速度放缓。但是,今年下半年,我国很可能会“降准”,这有利于增加市场的流动性,让房地产行业吸纳更多的资金。

  此外,还有另外一个让市场观望情绪很浓的重要原因,那就是自住房。自住房出现后,便迅速锁定了20多万人的购房需求,这些需求基本上都是不太合理的需求,更多的是一种充满了赌博性质的需求,这些需求还是应该合理的引导到普通商品房市场中来。而且,自住房在保值增值这一属性上,并没有人们想象得那么好,当购房者意识到这一问题之后,会主动把自己的购房需求转向到商品房市场中来。

  陈志表示,未来的两三个月是北京的房地产市场逐步回归到正常状态的一个关键时期,所以现在是最佳的买房时机,有资格并且手里不差钱的购房者现在可以买房。

  作者:李路斌

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